Tips og råd
Tips og råd
Guide til deg som skal bygge hus
Å bygge hus er ein lang prosess som krev god planlegging. Det er også viktig at du gjer ting i rett rekkefølge. Her er byggeprosessen, steg for steg, veke for veke.
Byggeprosjektet i 10 steg
God planlegging er halve jobben, og hugs at vegen frå draumar til ditt ferdige hus kan fort bli full av omvegar utan ein tydeleg plan.
Har du ein bustad som du skal selje, bør du starte med ei verdivurdering av bustaden, slik at du får ein god peikepinn på kor mykje du har i eigenkapital til ny bustad.
Hugs å tenke framover i tid allereie i planleggingsfasen. Kan behova endre seg undervegs? Dette bør du tenke på
- Skal huset ha utleigemoglegheiter som skal bidra til finansieringa?
- Kor stort hus treng eg og familien min?
- Kva vil situasjonen vere for familien om 10 år?
- Viss du bygger stort no, kva vil dette bety for framtidige vedlikehaldsbehov?
Snakk gjerne med oss i god tid før du startar prosessen. Då kan vi saman setje opp ein plan for korleis du får økonomien til å henge saman i byggeperioden.
Når du har ein god idé om kva slags hus du ønsker deg kan du søke om eit byggelån. I denne prosessen kan vi hjelpe deg med å finne moglege økonomiske fordelar gjennom for eksempel utleige av hybelleiligheit i kjellaren.
Hugs at den totale ramma på byggelånet også må ta høgde for både planlagde endringar og uventa ting som kan dukke opp undervegs når du bygger.
Om du ønsker kan vi gi deg økonomiske råd før du startar bygginga, og ha tett dialog med deg under heile byggeprosessen.
Å bygge hus er kanskje den største investeringa du gjer, så å vite kven du skal signere kontrakt med er viktig for eit godt sluttresultat. Vår erfaring er at det tryggaste er å velje ein kjend leverandør som har gode referansar. Det er viktig at du sjekkar referansane:
- Har andre kundar vore fornøgd med leverandøren?
- Korleis har leverandøren respondert på reklamasjonar?
- Blir det utført handtverksmessig godt arbeid?
- Har entreprenøren økonomi til å gjennomføre byggeprosjektet?
Er det mindre entreprenørar som står for prosjektet bør du sjekke om dei har teikna entreprenørforsikring. Dette gjeld òg eventuelle underentreprenørar.
Det er òg viktig at entreprenør benytter anerkjende kontraktar og kan stille garanti.
Hjelp på vegen
Det er strenge krav til bustadbygging og det er viktig at du sikrar deg at du får levert eit hus som tilfredsstiller gjeldande krav . Dette kravet gjeld òg for utanlandske leverandørar.
- Forbrukarrådet gir gode råd om bustadbygging generelt.
- Direktoratet for byggkvalitet gir gode råd om mellom anna saksbehandling, byggesøknad og byggereglar. De kan òg sjekke om entreprenøren har sentral godkjenning.
- Handlehvitt.no gir gode råd og ein enkel sjekkliste for å innhente tilbod frå seriøse entreprenørar og handverkarar.
- Sjekk firmaopplysningar i Brønnøysundregistrene.
Du har no valt ein husleverandør og skal sjå gjennom kontrakten. Her bør du få hjelp av ein byggekontrollør som kan kvalitetssikre kontrakten. Leverandøren bør nytte standard byggeblankett.
- Bruk byggblankett 3425 viss du alt eig tomta
- Bruk byggblankett 3427 viss du kjøper tomt og hus samla frå ein utbyggar
- Bruk byggblankett 3426 viss entreprenøren berre skal stå for sjølve bygginga
Som forbrukar er det to forhold du bør vere observant på når du inngår avtaler:
- Det stillast ei rekke krav til nye bustader i dag. Dersom krava ikkje er oppfylte og huset likevel blir bygd, kan dette i neste omgang få betydning for verdien på bustaden og i verste fall medføre at bustaden ikkje kan takast i bruk.
- Det er krevjande som byggherre å styre og koordinere fleire aktørar samtidig. Dette kan føre til utsetjingar og tilleggskostnader og vil kunne forskyve planen for overtakelse/innflytting.
- Det er viktig at entreprenøren stiller med nødvendige garantiar, både ved eventuell forskotsbetaling, men også for di moglegheit for reklamasjon i ettertid. Utan nødvendige garantiar har du rett til å halde tilbake all betaling. Banken vil også passe på at garanti føreligg før byggelånet opnast.
Bustadbygging som involverer deg som forbrukar er regulert av bustadoppføringslova. Denne lova er ufråvikeleg i forbrukarforhold og gir deg rettar som ein entreprenør ikkje kan avtale seg bort frå.
Det er viktig at du saman med banken og ein byggjekyndig takstmann tar ein siste gjennomgang av prosjektet og sjekker kontraktar opp mot den avtalte økonomiske ramma.
- Er det opplysningar som tilseier at prosjektet vil sprekke?
- Er det tatt høgde for alle kostnadar inkludert byggelånsrenter i byggeperioden?
- Er alle endringsønske inkludert i tilbodet og kan det komme overraskingar eller uventa utgifter?
Det siste skjer ofte i byggeprosjekt< img id="1">– du ønsker å gjere endringar undervegs. Då er det viktig å vite at endringar vil påføre prosjektet ekstrakostnader og den samla finansieringa har kanskje ikkje tatt høgde for dette. Alle endringar som gjerast i byggeprosjektet må drøftast med din rådgjevar i banken.
Når alle usikkerheiter er rydda av vegen kan banken sluttbehandle byggelånssaka og innvilge byggelånet.
Benyttar du husleverandør, vil dette firmaet normalt ta seg av søknadsprosessen for byggetillatelse. Skal du bygge sjølv må du som byggherre fikse dei nødvendige løyva.
Når søknad er sendt må kommunen gi tilbakemelding innan tre veker dersom søknaden er komplett og ikkje inneheld søknad om dispensasjon. Søker du først om rammetillatelse, må den gjevast innan 12 veker. Etter det må kommunen gi igangsettingstillatelse innan tre veker etter at søknaden er levert. Når tillatelsen er på plass har du to år på deg til å begynne å bygge.
For å forsikre deg om at dine byggeplanar ikkje fell på nokre kommunale restriksjonar eller dersom du vil bygge noko utover det vanlege, kan det vere klokt å be om ein førehandskonferanse med kommunen.
Kommunen plikter å arrangere denne innan to veker etter at anmodninga er mottatt, og dei plikter å fremje alle opplysningane dei har i møtet. Difor er det viktig at dei får vite mest mogleg om dine planar på førehand. Ytterlegare opplysningar om byggjesøknad etter plan- og bygningslova finst hos din kommune.
Byggetida varierer naturlegvis med byggjemetode, entreprenørval og hustype. Eit enklare modulhus kan stå ferdig etter cirka to-tre veker.
Sørg for at huset er forsikra under byggetida. Dette opplysast det om i standardkontraktar, men be uansett om forsikringsbevis. I byggeperioden skal det òg gjennomførast fleire befaringar slik at framdrifta er i tråd med kontrakten. Vel så viktig er det å kontrollere at utbetalingane skjer på avtalt tid. Framdriftskontroll gjennomførast av byggekyndig takstmann og det lagast referat frå møta som dokumenterer framdrift og eventuelle avvik. Er det store avvik skal banken varslast.
Vanlegvis vil byggekontrollen bli gjort 3-4 gonger i byggeperioden, særleg knytt til milepælane i prosjektet og når større utbetalingar skal gjennomførast. Dette kan vere knytt til at grunnarbeid er ferdig, råbygg er lukka, innredningsarbeid nesten ferdig, ved sluttbefaring og overtaking.
Før det vert halde formell overtakelse, vil entreprenøren normalt sørge for at det blir halde ein forhåndsbefaring. Dette gjerast for at openbare feil/avvik kan rettast før den ordinære overtakelsen vert gjennomført. Banken ønsker at den byggekyndige takstmannen som har følgd prosjektet også er med på befaringa. Feil og manglar som blir oppdaga skal protokollførast og det skal settast fristar for utbetring.
Når huset er ferdig skal søker be kommunen utstede ferdigattest.
Det kan også bli gitt midlertidig brukstillatelse, forutsett at det berre gjenstår arbeid som ikkje hindrar normal bruk av bustaden, eller går ut over krava til sikkerheit. Det vil normalt ikkje vere aktuelt å overta huset dersom det ikkje føreligg ferdigattest.
Hugs å endre forsikring frå bustad under oppføring til ordinær husforsikring etter hytteforsikring når du har fått ferdigattesten!
Ved overtaking skal leverandøren overlevere ei oversikt over det som er levert:
- Materialval
- Måling
- Tekniske installasjonar
- Energiattest for bustaden som angir energimerkinga. Det er eit krav etter Energimerkeforskrifta.
Du skal også motta resultat av trykktest og informasjon om våtrom, på grunn av krav til uavhengig kontroll av desse to elementa.
Kva skjer når i byggeprosessen?
Under finn du ein tidsplan og hugseliste veke for veke, som kan gi ei peikepinn på stega som må gjennomførast før du kan flytte inn.
Veke 1
Det første du gjer er å kontakte banken for finansiering av huset du ønsker å bygge, eventuelt òg tomta det skal byggast på. Vi kan hjelpe deg med å kome fram til ein økonomisk ramme og plan for korleis du skal halde orden på økonomien i byggeperioden.
Vis du eig ein bustad som skal seljast, er det naturleg å drøfte salsprosessen med ein eigedomsmeklar. Meklaren vil gi deg ein verdivurdering av bustaden din, og drøfte korleis marknadsutsiktene er for salet. Denne informasjonen vil vere viktig for deg og banken, når de skal vurdere mogleg eigenkapital i nybyggprosjektet.
Veke 1-2
Oppsøk ulike husleverandørar, entreprenørar eller arkitektar for å danne deg eit godt bilete av moglegheitene som finst. Når du føler du har oversikt kan du finne ein bustad som passar deg, ditt liv og som er innanfor di økonomiske ramme.
Veke 2-4
Hent inn kostnadsoverslag frå dei aktuelle leverandørane. Det er lurt å basere seg på fastpris. Få forslag til kontrakt frå dei leverandørane du vil sjå nærare på.
Veke 4-5
Når du er ferdig med å navigere deg gjennom bustadjungelen, bør du presentere vala dine i banken og søke om eit byggelån. Du bør også snakke med ein takstmann eller byggekontrollør, slik at du kan ta med deira innspel i førehandstaksten. Det er viktig at du kvalitetssikrar grunnlaget, slik at du kan ta omsyn til manglar eller endringar før banken gjer deg eit byggelån.
Veke 5-6
Banken behandlar byggelånsøknaden din, og når lånet er på plass kan du signere byggekontrakten.
Veke 6-12
Med både lånepapir og byggekontrakt i orden kan du no søke om byggetillatelse hos kommunen din.
Veke 16
Når kommunen har behandla byggetillatelsen din kan bygginga starte.
Veke 16-50
Kor lang tid det tar å bygge er avhengig av byggeprosjektet du set i gang. Tradisjonell bygging tar ofte lengst tid, mens modulbygging kan gjere at tida på sjølve byggeplassen går fortare. Bygging av modulhus tar derimot lengre tid på fabrikken.
Du må rekne med tre til fire byggekontrollar i byggeperioden. Det er eit krav at tredjepartskontroll av våtrom og luftetthet skal gjennomførast av uavhengig takstmann eller byggekontrollør.
Når du er komen så langt i byggeprosessen er det viktig å selje den eksisterande bustaden din. Pass på å samkøyre overtaking av bustaden din med når de har planlagt at byggeprosjektet skal bli ferdig.
Veke 51
Når bygget er klart til å overleverast vil entreprenøren ha ein sluttbefaring cirka ein veke før sjølve overleveringa. Her utarbeidar de ein overtakingsprotokoll.
Når huset er ferdig, må du søke om ein ferdigattest hos kommunen din. Først når ferdigattesten er godkjent, har du lov til å ta i bruk bygningen. Når bustaden er ferdig, og du har fått ein ferdigattest, gjer vi byggelånet om til eit vanleg bustadlån.
Veke 51-52
Gratulerer! Mange veker med hardt arbeid ferdig og du kan endeleg flytte inn i den nye bustaden.
Gode råd til byggeprosessen
Dette bør du gjere
- Innhente flere tilbod med referanser før du bestemmer deg.
- Vurdere om du skal inngå ei totalenterprise.
- Gjennomgå entreprenøren sitt tilbod med ein fagkyndig.
- Sikre at du får ein garanti frå entreprenøren for eventuell forskotsbetaling i samsvar med Bustadoppføringslova.
- Legge inn avtale om byggetid i kontrakten for å ha moglegheit til å krevje dagbøter dersom det oppstår forsinkingar.
- Planlegge for smarte energitiltak tidleg i byggeprosessen, som for eksempel ekstra isolasjon eller fornybar varmekjelde.
Dette bør du ikkje gjere
- Gløyme å sjekke referanser og historikken til firmaet som skal utføre jobben.
- Ikkje ta høgde for alle kostnadane i kostnadsberegninga.
- Ta snarvegar under planlegginga – det kan føre til dyre endringar undervegs.
- Undervurdere tomtekostnaden knytt til grunnarbeid, sprenging, masseforflytting med meir.
- La vere å avklare alle tilleggskostnadar. Hugs å setje av pengar til uventa kostnadar.
Viktig å hugse på
- Kjøper du tomt bør du avklare kva moglegheiter reguleringsplanen for området gir.
- Dersom du skal rive eit gammalt hus, eller byggeprosjektet gjeld totalrenovering av eit eldre hus, kostar dette ofte mykje meir enn det du har planlagt på førehand.
- Det må ikkje avtalast større innbetalingar i samband med bygginga enn den verdien som tilførast byggeplassen til ei kvar tid.
- Pass på at dine krav og spesifikke ønsker kjem fram i avtalen eller leveransebeskrivinga.
Vi vil at du skal lukkast!
Vi gir deg gjerne økonomiske råd og kan ha tett dialog med deg under heile byggeprosessen – slik at du unngår økonomisk krøll undervegs. Ring oss på telefon +47 57 82 97 00 eller avtal eit møte med oss.
