Tips og råd
Avhendingslova - enkelt forklart
Avhendingslova er lova om kjøp og sal av brukt eigedom, som hus, leiligheiter, hytter og tomter. I 2022 kom det ein del endringar i avhendingslova.
Avhendingslova - enkelt forklart
«Ny avhendingslov»
Mange omtalar den som «ny avhendingslov», men avhendingslova er ikkje eigentleg ny. Men det er ein del endringar i lova som tredde i kraft frå 1. januar 2022.
Avhendingslova gjeld ved kjøp, sal og bytte av brukte bustadar og hytter. Ved sal av nybygde bustadar og hytter, er det bustadoppføringslova som gjeld.
Både selgar og kjøpar bør setje seg inn i avhendingslova og spesielt dei nye reglane. Vi har sett saman dei viktigaste hovudpunkta, så du skal sleppe å lese lova frå perm til perm.
Slutt på «som den er»-forbehald
Tidlegare var det vanleg at bustader blei selde med generelle forbehald som «selges som den er». Når du ikkje lenger kan selje bustaden med generelle forbehald, betyr dette at du blir ansvarleg for alle feil og manglar ved bustaden.
For ein bustadselgar betyr dette at det no er viktigare med ein grundig og godt dokumentert gjennomgang av bustaden. Ein brukt bustad har ein mangel dersom den avvik frå «det kjøparen kan forvente», og dette ikkje står beskrive i tilstandsrapporten.
Ikke alle bustadselgarar har god nok kunnskap om alt ved bustaden, men du får hjelp av ein bygningssakkyndig (tidlegare kalla takstmann) til å gjere ein gjennomgang av bustaden. Den viktigaste dokumentasjonen i eit bustadsal er:
- Tilstandsrapport frå ein bygningssakkyndig (takstmann).
- Eiendomsmeklaren si beskriving av bustaden.
- Bustadselgaren si eigenerklæring.
Dette betyr i praksis at når ein feil er dokumentert og beskrive i desse dokumenta, vil ikkje ein kjøpar kunne klage på denne feilen.
Strengare krav til dokumentasjonen
I ny forskrift til avhendingslova er det stilt langt strengare krav til bygningssakkyndige (takstmenn) og deira utforming av tilstandsrapportar. Det er gitt reglar om korleis bustaden skal undersøkast og korleis den bygningssakkyndige skal rapportere om observasjoner. Heilt konkret er det blant anna stilt krav om at:
- det skrivast tydeleg, slik at kjøparar skal skjøne kva som står, utan teknisk kunnskap
- det skal gjennomførast fukttest av våtrom, med sikre svar
- det skal leggast ved anslått reparasjonskostnad ved alvorlege feil
I eigenerklæringa som seljar fyller ut skal det òg kome tydeleg fram viss ufaglærte har gjort arbeid på eigedommen som vanlegvis bør gjerast av faglærte som til dømes rørleggjar eller elektrikar.
Les meir om kva som skal stå i ein eigenerklæring
Kjøpar må kjenne til dokumentasjonen
Det har ikkje berre blitt strengare reglar for bustadselgarar, det er no òg reglar som kjøparen må forhalde seg til. Du som skal kjøpe bustad, skal no kjenne til innhaldet i salgsdokumentasjonen, som tilstandsrapporten, bustadselgaren si eigenerklæring, meklaren si skildring osv.
Dersom du skulle oppdage feil eller manglar ved bustaden i etterkant, blir det no veldig vanskeleg å klage viss det finst informasjon om dette i salgsdokumentasjonen som følgjer bustaden. Eit klart råd er å sette deg godt inn i denne dokumentasjonen før du går ut i ein budrunde.
Feil du må rekne med å finne
I tillegg til salgsdokumentasjonen er det ein annan viktig føresegn som handlar om forventingane til bustaden. Bustadkjøparen si forventing skal styrast av blant anna bustaden sin type, alder og synleg tilstand, slik det står i avhendingslova.
Viss du skulle finne negative ting du kunne rekna med å finne i ein bustad av same type, alder og tilstand, vil ikkje det kvalifisere som ein mangel. Med andre ord må bustadkjøpar vurdere bustaden ut ifrå alder og tilstand, og ikkje berre informasjonen som står i salgsdokumentasjonen. Bustadkjøpar kan forvente å finne fleire feil og manglar i ein gammal og sliten bustad, samanlikna med ein nesten ny.
