Hvordan sammenligne boliglån?
Hvis du søker lån i flere banker, eller vurderer å flytte boliglånet ditt, blir du fortalt at du skal sammenligne effektiv rente. Er det riktig? Svaret er ja, men ...
La oss si at du har tatt opp et lån på 4 millioner kroner med en nedbetalingstid på 25 år. Ved utbetaling av lånet betaler du et depot- og etableringsgebyr på 5.300 kroner og et månedlig termingebyr på 65 kroner. Den nominelle renta er 5,49 %, mens den effektive renta er 5,72 %.
Hvorfor er den effektive renta høyere? Jo, den effektive renta inkluderer alle kostnader og gebyrer knyttet til lånet. Eksempler kan være etableringsgebyr, termingebyr, fakturagebyr, depotgebyr eller depositumsgebyr.
Men hvor lenge du betaler og hvor ofte (kalt lånets løpetid eller nedbetalingstid, og betalingsavdrag eller betalingsterminer), påvirker hvor lenge du har betalt til slutt. Jo lengre tid og sjeldnere du betaler, desto mer koster lånet totalt. Den høyere effektive renta på 5,72 % inkluderer alle disse kostnadene, og gir et mer nøyaktig bilde på hvor mye du må betale tilbake.
Det er derfor den effektive renta som forteller deg den faktiske priser på lånet.
Slik sammenligner du lån
Skal du sammenligne lån bør du sette deg inn i hva den effektive renta er, nedbetalingstiden og den totale kostnaden lånet gir deg. Her er et eksempel.
| Bank A | Bank B | |
| Effektiv rente | 4,5 % | 5,0 % |
| Nedbetalingstid | 30 år | 25 år |
| Lånebeløp | 4.000.000 kroner | 4.000.000 kroner |
| Månedlig avdrag | 20.250 kroner | 21.600 kroner |
| Total kostnad | 7.290.000 kroner | 6.480.000 kroner |
I eksemplet over har Bank A en lavere effektiv rente på 4,5 %, mens Bank B har en effektiv rente på 5,0 %. Ut fra dette kan det virke som Bank A tilbyr det beste lånetilbudet. I midlertid har Bank B en kortere nedbetalingstid på 25 år sammenlignet med Bank A som har 30 år. Dette fører til at den totale kostnaden hos Bank B er lavere, selv om den effektive renten er litt høyere.
Oppsummert, selv om Bank A kan virke mer attraktiv på grunn av den lavere effektive renten, bør du ta hensyn til både nedbetalingstiden og den totale kostnaden for å få et mer nøyaktig bilde av hvilket lånetilbud som passer deg best.
Det tryggeste er å spørre en rådgiver
Dette med å sammenligne lånetilbud kan være kompliserte greier. Heldigvis har vi rådgivere som har vært ute en vinternatt før. Derfor anbefaler vi deg å spørre en av dem om hjelp om du er i villrede.
3 ting som gjør det mer komplisert
Selv om det å sammenligne boliglån i utgangspunktet burde være rett frem, er det flere ting som gjør det hele mer komplisert.
Lånets løpetid
- For å sammenligne effektiv rente må nedbetalingstiden være helt lik. Banker setter ofte en løpetid på 30 år når de flytter lån, og da blir effektiv rente som regel mye lavere hvis du allerede har betalt ned noen år på lånet allerede. Grunnen til det er at kostnadene er høyest ved etablering og disse blir fordelt ut over en lenger periode.
- Selv om du må se på løpetiden for et korrekt bilde er det fortsatt viktig å sammenligne effektiv rente. Plutselig møter du på en bank som har kjempegod nominell rente, men dyre gebyrer, for eksempel.
Renteendringer
- Når det har skjedd en renteendring, for eksempel etter at Norges Bank har satt opp styringsrenten, er det ulike praksis for bankene når de oppdaterer prisene på nettsidene.
- Det vil si at hvis du sammenligner priser på nettsider med renta i mobilbanken vil du kanskje få feil sammenligningsgrunnlag, fordi det er oppdatert i mobilbanken, men ikke på nettsidene.
Gebyrer
- Fordi du betaler det meste av gebyrer i det du tar opp lånet, vil du kunne oppdage etter noen år at du har kunstig høy effektiv rente. Mange tenker ikke på at de for eksempel bare har 10 år igjen av låneavtalen, og at de gebyrene de betalte for 15 år siden nå blir smurt utover 10 år, ikke 25 år.
- En person som har 2 måneder igjen på et boliglån vil ha veldig høy beregnet effektiv rente, men vil ikke betale noe mer enn andre kunder hver måned allikevel.
- Hyppigheten på terminene vil påvirke totalkostnad og effektiv rente. Ved kortere terminer vil termingebyret betales oftere og effektiv rente bli høyere.
Hva lurer andre på?
Forskjellen på nominell og effektiv rente er om gebyrer og andre kostnader er inkludert eller ikke.
- Nominell rente er renta på lånet før gebyrer, og er vanligvis oppgitt som en årlig rente.
- Effektiv rente er nominell rente pluss gebyrer og andre kostnader. Antall avdrag du betaler (betalingsterminer) og lånets løpetid (nedbetalingstiden) påvirker også den effektive renten. Denne forteller deg den faktiske prisen på lånet.
Derfor bør du sammenligne bankenes effektive rente, og ikke den nominelle renten, når du skal søke lån. Når du sammenligner effektiv rente er det viktig at du ser på nedbetalingstiden. For å kunne sammenligne effektiv rente må nemlig nedbetalingstid være helt lik, da den effektive renten vil i mange tilfeller bli lavere hvis du øker nedbetalingstiden på lånet.
Se også:
Hvordan sammenligne boliglån?
Hva er forskjellen på fast og flytende rente?
Når vi endrer renten på lån har vi en varslingsfrist på to måneder. Det betyr at fra datoen vi varsler deg om en renteendring går det to måneder før den trer i kraft på lånet ditt. Det gjelder uansett om renten går opp eller ned.
Du får beskjed om endringen på SMS og som melding i mobil- og nettbanken. Du finner renteendringen under "Mine meldinger". Hvis du har valgt å få informasjon via brev vil du få det.
Se også:
Hva er renta hos dere?
En renteøkning vil bety at du får økte kostnader på lånet, og høyere innbetaling per måned. Du kan bruke vår boliglånskalkulator for å få et inntrykk av hva en renteøkning har å si for akkurat ditt boliglån. Velg fanen til høyre hvor det står «Hva koster lånet». Legg inn lånesummen din under «kjøpesum» og sett 0 på egenkapital. Husk å justere nedbetalingstiden slik at den er det samme som lånet ditt.
Vi har tatt høyde for at du skal kunne tåle en renteøkning på 3 % fra dagens nivå eller minst 7 % boliglånsrente. Rentenivået i Norge har vært svært lavt lenge. I utgangspunktet trenger du derfor ikke å være nervøs selv om det er varslet at rentenivået skal stige. Vi anbefaler likevel at du setter deg inn i hvordan en fremtidig renteendring påvirker din privatøkonomi.
Dette bør du gjøre nå
Hvis du vet hvor mye innbetalingen på lånet ditt vil øke fremover kan det være lurt å sette disse pengene inn på en egen konto. Dette har to fordeler:
- Du blir vant til ekstra utgifter – og holder forbruket lavere.
- Du får spart deg opp en buffer og har penger i reserve til økte renteutgifter.
I perioder med renteøkning er det viktig at du har oversikt over økonomien. Med «Min økonomi» i mobilbanken kan du se hva du bruker penger på og hvor du eventuelt kan spare.
Se også:
Hvor finner jeg informasjon om renter og neste innbetaling på lånet mitt?
Bør jeg velge fast eller flytende rente?
Sammenlign priser
Du kan sammenligne våre priser med priser fra andre selskaper på Finansportalen.no