Tips og råd
TIPS OG RÅD
Guide til deg som skal bygge hus
Å bygge hus er en lang prosess som krever god planlegging. Det er også viktig at du gjør ting i riktig rekkefølge. Her er byggeprosessen, steg for steg, uke for uke.
Byggeprosjektet i 9 steg
God planlegging er halve jobben, og husk at veien fra drømmer til ditt ferdige hus kan fort bli full av omveier uten en tydelig plan.
Har du en bolig som du skal selge bør du starte med en verdivurdering av denne, slik at du får en god pekepinn på hvor mye du har i egenkapital til prosessen med å bygge nytt.
Husk å tenke fremover i tid allerede i planleggingsfasen. Kan behovene endres underveis? Dette bør du ha tenkt på:
- Skal huset ha utleiemuligheter som skal bidra til finansieringen?
- Hvor stort hus trenger jeg og familien min?
- Hva vil situasjonen være for familien om 10 år?
- Hvis du bygger stort nå, hva vil dette betyr for fremtidige vedlikeholdsbehov?
Snakk gjerne med oss i god tid før du starter prosessen. Vi kan hjelpe deg med å sette opp en plan for hvordan du får økonomien til å henge sammen i byggeperioden.
Når du har en god idé om hva slags hus du ønsker deg kan du søke om et byggelån. I denne prosessen kan vi hjelpe deg med å finne mulige økonomiske fordeler gjennom for eksempel utleie av hybelleilighet i kjelleren.
Husk at den totale rammen på byggelånet også må ta høyde for både planlagte endringer og utforutsette ting som kan dukke opp underveis når du bygger.
Om du ønsker kan vi gi deg økonomiske råd før du starter byggingen, og ha tett dialog med deg under hele byggeprosessen.
Å bygge hus er kanskje den største investeringen du gjør, så å vite hvem du skal signere kontrakt med er viktig for et godt sluttresultat. Vår erfaring er at det tryggeste er å velge en kjent leverandør som har gode referanser. Det er viktig at du sjekker referansene:
- Har andre kunder vært fornøyd med leverandøren?
- Hvordan har leverandøren respondert på reklamasjoner?
- Utføres det håndtverksmessig godt arbeid?
- Har entreprenøren økonomi til å gjennomføre byggeprosjektet?
Er det mindre entreprenører som står for prosjektet bør du sjekke om de har tegnet entreprenørsforsikring. Dette gjelder også eventuelle underentreprenører.
Det er også viktig at entreprenør benytter anerkjente kontrakter og kan stille garanti.
Hjelp på veien
Det er strenge krav til boligbygging og det er viktig at du sikrer deg at du får levert et hus som tilfredstiller gjeldene krav. Dette kravet gjelder også for utenlandske leverandører.
- Forbrukerrådet gir gode råd om boligbygging generelt.
- Direktoratet for byggkvalitet gir gode råd om blant annet saksbehandling, byggesøknad og byggeregler. De kan også sjekke om entreprenøren har sentral godkjenning.
- Handlehvitt.no gir gode råd og en enkel sjekkliste for å innhente tilbud fra seriøse entreprenører og håndtverkere.
- Sjekk firmaopplysninger i Brønnøysundregistrene.
Du har nå valgt en husleverandør og skal se gjennom kontrakten. Her bør du få hjelp av en byggekontrollør som kan kvalitetssikre kontrakten. Leverandøren bør benytte standard byggeblankett.
- Bruk byggblankett 3425 hvis du allerede eier tomta
- Bruk byggblankett 3427 hvis du kjøper tomt og hus samlet fra en utbygger
- Bruk byggblankett 3426 hvis entrepenøren bare skal stå for selve byggingen
Som forbruker er det to forhold du bør være obs på når du inngår avtaler:
- Det stilles en rekke krav til nye boliger i dag. Dersom kravene ikke er oppfylt og huset likevel blir bygd, kan dette i neste omgang få betydning for boligens verdi og i verste fall medføre at boligen ikke kan tas i bruk.
- Det er krevende som byggherre å styre og koordinere flere aktører samtidig. Dette kan føre til utsettelser og tilleggskostnader og vil kunne forskyve plan for overtakelse/innflytting.
- Det er viktig at entreprenøren stiller med nødvendige garantier, både ved eventuell forskuddsbetaling, men også for din mulighet for reklamasjon i ettertid. Uten nødvendige garantier har du rett til å holde tilbake all betaling. Banken vil også påse at garanti foreligger før byggelånet åpnes.
Boligbygging som involverer deg som forbruker er regulert av bustadoppføringslova. Denne loven er ufravikelig i forbrukerforhold og gir deg rettigheter som en entreprenør ikke kan avtale seg bort fra.
Det er viktig at du sammen med banken og en byggekyndig takstmann tar en siste gjennomgang av prosjektet og sjekker kontrakter opp mot den avtalte økonomiske rammen.
- Er det opplysninger som tilsier at prosjektet vil sprekke?
- Er det tatt høyde for alle kostnader inkludert byggelånsrenter i byggeperioden?
- Er alle endringsønsker inkludert i tilbudet og kan det komme overraskelser eller uforutsette utgifter?
Det siste skjer ofte i byggeprosjekter – du ønsker å gjøre endringer underveis. Da er det viktig å vite at endringer vil påføre prosjektet ekstrakostnader og den samlede finansieringen har kanskje ikke tatt høyde for dette. Alle endringer som gjøres i byggeprosjektet må drøftes med din rådgiver i banken.
Når alle usikkerheter er ryddet av veien kan banken sluttbehandle byggelånssaken og innvilge byggelånet.
Benytter du husleverandør, vil dette firmaet normalt ta seg av søknadsprosessen for byggetillatelse. Skal du bygge selv må du som byggherre fikse de nødvendige tillatelsene.
Når søknad er sendt må kommunen gi tilbakemelding innen tre uker dersom søknaden er komplett og ikke inneholder søknad om dispensasjon. Søker du først om rammetillatelse, må den gis innen 12 uker. Etter det må kommunen gi igangsettingstillatelse innen tre uker etter at søknaden er levert. Når tillatelsen er gitt har du to år på deg til å begynne å bygge.
For å forsikre deg om at dine byggeplaner ikke faller på noen kommunale restriksjoner eller dersom du vil bygge noe utover det vanlige, kan det være klokt å be om en forhåndskonferanse med kommunen.
Kommunen plikter å arrangere denne innen to uker etter at anmodningen er mottatt, og de plikter å fremlegge alle opplysningene de har i møtet. Derfor er det viktig at de får vite mest mulig om dine planer på forhånd. Ytterligere opplysninger om byggesøknad etter plan- og bygningsloven finnes hos din kommune.
Byggetiden varierer naturligvis med byggemetode, entreprenørvalg og hustype. Et enklere modulhus kan stå ferdig etter cirka to-tre uker.
Sørg for at huset er forsikret under byggetiden. Dette opplyses det om i standardkontrakter, men be uansett om forsikringsbevis. I byggeperioden skal det også gjennomføres flere befaringer slik at fremdriften er i tråd med kontrakten. Vel så viktig er det å kontrollere at utbetalingene skjer på avtalt tid. Fremdriftskontroll gjennomføres av byggekyndig takstmann og det lages referat fra møtene som dokumenterer fremdrift og eventuelle avvik. Er det store avvik skal banken varsles.
Vanligvis vil byggekontrollen gjøres 3-4 ganger i byggeperioden, særlig knyttet til milepælene i prosjektet og når større utbetalinger skal gjennomføres. Dette kan være knyttet til at grunnarbeid er ferdig, råbygg er lukket, innredningsarbeid nesten ferdig, ved sluttbefaring og overtakelse.
Før det avholdes formell overtakelse, vil entreprenøren normalt sørge for at det avholdes en forhåndsbefaring. Dette gjøres for at åpenbare feil/avvik kan rettes før den ordinære overtakelsen gjennomføres. Banken ønsker at den byggekyndige takstmannen som har fulgt prosjektet også er med på befaringen. Feil og mangler som oppdages skal protokollføres og det skal settes frister for utbedring.
Når huset er ferdig skal søker be kommunen utstede ferdigattest.
Det kan også gis midlertidig brukstillatelse, forutsatt at det bare gjenstår arbeid som ikke hindrer normal bruk av boligen, eller går ut over kravene til sikkerhet. Det vil normalt ikke være aktuelt å overta huset dersom det ikke foreligger ferdigattest.
Husk å endre forsikringen fra bolig under oppføring til ordinær husforsikring etter hytteforsikring når du har fått ferdigattesten!
Ved overtakelse skal leverandøren overlevere en oversikt over det som er levert:
- Materialvalg
- Maling
- Tekniske installasjoner
- Energiattest for boligen som angir energimerkingen. Det er et krav etter Energimerkeforskriften.
Du skal også motta resultat av trykktest og informasjon om våtrom, på grunn av krav til uavhengig kontroll av disse to elementene.
Hva skjer når i byggeprosessen?
Under finner du en tidsplan og huskeliste uke for uke, som kan gi en pekepinn på stegene som må gjennomføres før du kan flytte inn.
Uke 1
Det første du gjør er å kontakte banken for finansiering av huset du ønsker å bygge, eventuelt også tomta det skal bygges på. Vi kan hjelpe deg med å komme frem til en økonomisk ramme og plan for hvordan du skal holde orden på økonomien i byggeperioden.
Hvis du eier en bolig som skal selges, er det naturlig å drøfte salgsprosessen med en eiendomsmegler. Megleren vil gi deg en verdivurdering av boligen din, og drøfte hvordan markedsutsiktene er for salget. Denne informasjonen vil være viktig for deg og banken, når dere skal vurdere mulig egenkapital i nybyggprosjektet.
Uke 1-2
Oppsøk forskjellige husleverandører, entreprenører eller arkitekter for å danne deg et godt bilde av mulighetene som finnes. Når du føler du har oversikt kan du finne en bolig som passer deg, ditt liv og som er innenfor din økonomiske ramme.
Uke 2-4
Hent inn kostnadsoverslag fra de aktuelle leverandørene. Det er lurt å basere seg på fastpris. Få forslag til kontrakt fra de leverandørene du vil se nærmere på.
Uke 4-5
Når du er ferdig med å navigere deg gjennom boligjungelen, bør du presentere valgene dine i banken og søke om et byggelån. Du bør også snakke med en takstmann eller byggekontrollør, slik at du kan ta med deres innspill i forhåndstaksten. Det er viktig at du kvalitetssikrer grunnlaget, slik at du kan ta hensyn til mangler eller endringer før banken gir deg et byggelån.
Uke 5-6
Banken behandler byggelånsøknaden din, og når lånet er på plass kan du signere byggekontrakten.
Uke 6-12
Med både lånepapirer og byggekontrakt i orden kan du nå søke om byggetillatelse hos kommunen din.
Uke 16
Når kommunen har behandlet byggetillatelsen din kan byggingen starte.
Uke 16-50
Hvor lang tid det tar å bygge er avhengig av byggeprosjektet du setter i gang. Tradisjonell bygging tar ofte lengst tid, mens modulbygging kan gjøre at tiden på selve byggeplassen går fortere. Bygging av modulhus tar derimot lengre tid på fabrikken.
Du må regne med tre til fire byggekontroller i byggeperioden. Det er et krav at tredjepartskontroll av våtrom og lufttetthet skal gjennomføres av uavhengig takstmann eller byggekontrollør.
Når du er kommet så langt i byggeprosessen er det viktig å selge den eksisterende boligen din. Pass på å samkjøre overtakelse av boligen din med når dere har planlagt at byggeprosjektet skal bli ferdig.
Uke 51
Når bygget er klart til å overleveres vil entreprenøren ha en sluttbefaring cirka en uke før selve overleveringen. Her utarbeider dere en overtakelsesprotokoll.
Når huset er ferdig, må du søke om en ferdigattest hos kommunen din. Først når ferdigattesten er godkjent, har du lov til å ta i bruk bygningen. Når boligen er ferdig, og du har fått en ferdigattest, gjør vi byggelånet om til et vanlig boliglån.
Uke 51-52
Gratulerer! Mange uker med hardt arbeid ferdig og du kan endelig flytte inn i den nye boligen.
Gode råd til byggeprosessen
Dette bør du gjøre:
- Innhent flere tilbud med referanser før du bestemmer deg.
- Vurder om det skal inngås en totalenterprise.
- Gjennomgå entreprenørens tilbud med en fagkyndig.
- Sikre at du får en garanti fra entreprenøren for eventuell forskuddsbetaling i henhold til Bustadoppføringslova.
- Legg inn avtale om byggetid i kontrakten for å ha mulighet til å kreve dagbøter dersom det oppstår forsinkelser.
- Planlegg for smarte energitiltak tidlig i byggeprosessen, som for eksempel ekstra isolasjon eller fornybar varmekilde.
Dette bør du ikke gjøre:
- Glemme å sjekke referanser og historikken til firmaet som skal utføre jobben.
- Ikke ta høyde for alle kostnadene i kostnadsberegningen.
- Ta snarveier under planleggingen – det kan medføre dyre endringer underveis.
- Undervurdere tomtekostnaden knyttet til grunnarbeid, sprenging, masseforflytting med mer.
- La være å avklare alle tilleggskostnader. Husk å sette av penger til uforutsette kostnader.
Viktig å huske på:
- Kjøper du tomt bør du avklare hvilke muligheter reguleringsplanen for området gir.
- Dersom du skal rive et et gammelt hus, eller byggeprosjektet gjelder totalrenovering av et eldre hus, koster dette ofte mye mer enn det du har planlagt på forhånd.
- Det må ikke avtales større innbetalinger i forbindelse med byggingen enn den verdien som tilføres byggeplassen til enhver tid.
- Pass på at dine krav og spesifikke ønsker kommer frem i avtalen eller leveransebeskrivelsen.
Vi vil at du skal lykkes!
Vi gir deg gjerne økonomiske råd og kan ha tett dialog med deg under hele byggeprosessen – slik at du unngår økonomisk krøll underveis. Ring oss på telefon 915 02244 eller avtal et møte med oss.
