Enten gården skal omsettes i familien eller selges på det åpne markedet, bør du vie verdsetting, finansiering og skatt en ekstra tanke i prosessen.
Kjøpe eller selge gård
Fastsette verdi
Det er lurt å fastsette gårdens eiendomsverdi så dere i familien blir enige om de reelle verdiene. Det bidrar også til at du står sterkere når Skattekontoret, Statens kartverk eller banken trenger å vite noe om eiendommens objektive verdi.
Ved familieoverdragelse
Konsesjonsloven er ofte førende - men aldri avgjørende - i familieoverdragelser. Derfor finnes det tre særskilte bestemmelser ved salg i familien:
- Odelstakst: Prisen fastsettes av retten til det nivået en "vanlig" kjøper er villig til å betale - også kalt markedspris.
- Åsetetakst: Når barn overtar på dødsboskifte. Settes ofte til 75 prosent av markedsverdien.
- Åsetesavslag: Etter loven kun brukt ved dødsboskifte, men også brukt ved vanlig eiendomsoverdragelse - uegentlig åsete. Ved salg mellom generasjoner, der du som selger gir videre noe av egenkapitalen som du har opparbeidet. Avslaget er som oftest på 25 prosent av taksten (se skatt).
Ved generelt eierskifte
Skal du selge gården på åpent marked, kan en fastsatt verdi brukes som et viktig innspill ved søknad om konsesjon til å selge gården - også kalt konsesjonstakst.
Da beregnes bygningene i byggekostnader, der det legges vekt på slitasje, alder og uegnethet (gjenanskaffelsesverdi). Du kan legge til boverditillegg opptil 1,5 millioner om beliggenheten er attraktiv.
Landbruksmyndighetene sørger for en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling innen landbruksbransjen ved å slå ned på for høye priser.
Dette skal bidra til blant annet at det ikke kreves urimelig høyt egenkapital til kjøpet. Derfor fører landbrukskontoret en priskontroll, ut fra konsesjonslovens bestemmelser.
Finansiering og oppgjør
Ved familieoverdragelse
Oppgjøret skjer delvist ved overføring av egenkapital og betaling i en eller annen form. Det vil også være flere elementer inne i vurderingen, som:
- Åsetesavslag: Du som selger gir videre noe av egenkapitalen som du har opparbeidet, til kjøperen. Dette er skattemessig gunstig og er mye brukt ved familieoverdragelser.
- Gave eller forskudd på arv: Når det er nødvendig eller ønskelig med ytterligere avslag.
- Borett: Om du som selger fortsatt bor på gården uten å betale husleie, vil dette trekkes fra i kjøpekontrakten. Tinglyst borett kan påvirke pris og vilkår ved lånefinansiering i bank, hvis denne har prioritet før banken.
- Lån fra deg som selger: Om du ikke trenger alle pengene med én gang, og heller låner kjøperen deler av kjøpesummen til lav rente. Tinglyst panteobligasjon fra deg som selger kan påvirke vilkår ved lånefinansiering i bank hvis denne har prioritet før banken.
Ved generelt eierskifte
Skal du selge gården, blir du enig med kjøperen om en pris. Dette skjer ofte etter en budrunde. Dette kan avvike en god del opp eller ned fra taksten.
Kommunen kan sette prisen, om de synes den er for høy i forhold til prisreguleringen.
Skatt
Det er ulike skatteregler som gjelder for eiendomsoverdragelser i og utenfor familie, men likevel gjelder en dokumentavgift til staten på 2,5 % av gårdseiendommens fulle verdi i begge tilfeller.
Ved familieoverdragelse
Har kjøperen arverett, blir gevinsten skattefri dersom du har eid eiendommen i minst 10 år, og kjøpesummen er lavere enn 3/4 av omsetningsverdien.
Har du ikke eid eiendommen så lenge, reduseres avgiften etter hvor lenge du har eid den. Gevinstskattefritaket omfatter også salg til slektninger med arverett også på din eventuelle ektefelles side.
Hovedregelen ved gavesalg er at arvtakeren overtar dine balanseverdier. Likevel er det et unntak for den faste eiendommen, der denne kan skrives opp til 75 prosent av omsetningsverdien.
Ved generelt eierskifte
Ved salg utenfor familien vil det oppstå skatt på gevinsten, som da er salgssummen minus verdiene du har i dine skattemessige balanseverdier.
Er eiendommen et vanlig gårdsbruk, skattes gevinsten som alminnelig inntekt. Selger du eiendommen som for eksempel tomter, blir det vanlig næringsbeskatning.
Det vil normalt være dine utgangsverdier som er kjøperens inngangsverdier i balansen. Dette føres opp i kostprisskjemaet, som vil være det kjøperen må betale. Har du bodd i våningshuset i ett av de to siste årene, vil gevinsten ved våningshuset med tilhørende tunverdi være skattefritt, slik som det er ved salg av eneboliger.