Kjøp og salg av gård

Skal du selge gården på åpent marked kan det være lurt å få hjelp av en takstmann eller eiendomsmegler som er spesialisert innen verdsetting av landbrukseiendommer, til å lage en verdivurdering av gården.

Ved verdisetting beregnes bygningene i byggekostnader, der det legges vekt på slitasje, alder og uegnethet (gjenanskaffelsesverdi). Du kan legge til boverditillegg opptil 1,5 millioner om beliggenheten er attraktiv.

En eiendomsmegler kan også hjelpe deg videre med salget. 

I tillegg til selve landbrukseiendommen finnes det andre verdier på gården. Skal du selge løsøre, maskiner og buskap er det lurt å få fagfolk til å sette en verdi på dette.

• Din lokale maskinforhandler kan fastsette verdien på maskiner, redskap, kjøretøy og andre eiendeler.
• Fagfolkene på meieriet eller slakteriet kan verdsette besetningen din. 

God oversikt over økonomien er viktig når du skal ta en avgjørelse om kjøp og videre drift, eller ved salg. Det er også viktig for oss i banken når vi skal vurdere finansiering. 

Skal du kjøpe gård bør du vite noe om inntektsmulighetene på gården. Hvordan vil en fremtidig situasjon på gården se ut økonomisk?

Våre landbruksrådgivere i banken kan hjelpe deg å sette opp økonomisk oversikt og hjelpe deg å finne ut hvor stort lån du kan betjene med driftsoverskuddet fra gården og eventuelle andre inntekter. Å finne din totale betjeningsevne er avgjørende for å vite hvor mye lån du kan betjene. 

Gjennom vårt datterselskap SpareBank 1 Regnskapshuset SMN kan vi tilby regnskapstjenester om du har behov for det. Ofte kan det være lurt å ha en samtale med landbruksrådgiveren i banken og regnskapsføreren samtidig. 

Konsesjon betyr tillatelse til erverv av fast eiendom. «Erverv» er et fellesord for alle måter man kan overta en eiendom på. Hovedregelen er at du kan erverve bebygd eiendom som ikke er større enn totalt 100 dekar og heller ikke har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, uten å søke konsesjon. Ved kjøp av større landbrukseiendommer må du få innvilget konsesjon av kommunen. Overtar du på odel får du automatisk konsesjon, er du ny eier må du søke konsesjon hos kommunen. 

Hensikten med Konsesjonsloven er å verne om landbruksarealer og sørge for en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling innen bransjen. Priskontrollen innebærer at konsesjonsmyndigheten skal vurdere om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Ved utøvelse av priskontrollen kan konsesjonsmyndigheten fastsette en lavere pris enn avtalt.

Boplikt kan settes som vilkår for konsesjon. Kommunen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, om boplikten skal være en personlig plikt for eier, og hvor lenge boplikten eventuelt skal vare. 

Reglene om driveplikt gjelder alle eiere av jordbruksareal. Etter jordlova § 8 har eiere av eiendom med jordbruksareal driveplikt i hele eiertiden.

Ikke alle gårder ligger ute for salg på det åpne markedet. Noen ganger ønsker folk å selge gårder i det stille. Det kan være mye følelser inne i bildet når man skal selge et livsverk eller en slektsgård, eller kanskje ønsker man å unngå oppmerksomhet fra naboer og bekjente ved et salg. 

Både landbruksrådgiverne i banken og landbruksmeglerne i EiendomsMegler 1 Midt-Norge kjenner lokalsamfunnet godt. Vi har ofte kjennskap til gårder som ikke ligger ute for åpent salg og om gårder som kommer på markedet i nærmeste fremtid. 

Enten du skal kjøpe eller selge kan vi hjelpe til med prosessen, selv om du ønsker at det skal gjøres diskret.

For at det skal være odel på en landbrukseiendom må gården ha vært i familiens eie sammenhengende i minst 20 år. Videre må eiendommen ha mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrket jord eller mer enn 500 dekar produktivt skogareal. Dessuten er det et vilkår for odelsrett at enten ens foreldre, besteforeldre eller søsken av foreldre har eid eiendommen med odelsrett.

Dersom en som eier en odelseiendom har solgt eiendommen til en person som ikke har odelrett eller som ikke har best odelsrett kan en person med (bedre) odelsrett, kreve «odelsløsning» til odelstakst. Odelsløsning må kreves innen seks måneder fra hjemmelsovergangen på eiendommen er tinglyst.

Ved salg av gården i fritt marked bør derfor alle odelsberettigede skrive fra seg odel før gården legges ut for salg, så fremt det er odel på gården.

Hvis alle odelsberettigede ikke har skrevet fra seg odelen kan dette løses ved at 20-25% av kjøpesummen settes på sperret konto hos kjøper, og overføres ikke til selger før seks måneder er gått. Slik kan man sikre at ikke kjøper har betalt ut hele kjøpesummen hvis det viser seg at odelstakst blir lavere enn kjøpesummen.

Ved salg av gård på det åpne markedet blir kjøper og selger enige om en pris. Dette skjer ofte etter en budrunde, og kan avvike en god del opp eller ned fra takst.

Merk at kommunen kan sette ned prisen på landbrukseiendommen dersom kjøpesummen blir vurdert for høy etter konsesjonsloven.